상가전문 김주휘 부동산의 일광신도시 상가임대 시세 분석 보고서

 

일광신도시 상가임대 시세 분석 보고서

2026년 3월 기준  |  부산 기장군 일광읍 일대

상가전문 부동산 분석 자료

1. 분석 개요

본 보고서는 2026년 3월 기준 부산 기장군 일광읍(일광신도시) 일대에 등록된 상가 임대 및 매매 매물을 종합 분석한 자료입니다. 총 100여 건의 확인매물을 기준으로 층별 시세, 임대 유형별 가격대, 추천 업종 등을 체계적으로 정리하였으며, 창업 예정자 및 투자자에게 유용한 참고 자료로 활용될 수 있도록 작성하였습니다.

 

■ 분석 기준일: 2026년 3월 (26.03.03 ~ 26.03.30 확인매물)

■ 분석 대상: 부산 기장군 일광읍 일광신도시 상권

■ 매물 출처: 부동산뱅크, 부동산써브, 부동산포스, 매경부동산 등 다수 플랫폼

 

2. 일광신도시 상권 특성

2-1. 입지 및 개발 현황

일광신도시는 부산 기장군 일광읍에 조성된 신도시로, 대규모 아파트단지(일광자이 1·2단지, 동원비스타 등)를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 일광역(동해선) 역세권을 중심으로 메인 상업지구가 구성되어 있으며, 학원가·먹자골목·병원거리가 각 존(Zone)별로 분리되어 발전하고 있습니다.

 

2-2. 주요 상권 특징

•       역세권 메인 상가: 일광역 주변 대로변 1층 상가 중심으로 프랜차이즈 및 요식업 밀집

•       학원 상권: 아파트단지 밀집 지역 4~7층 건물 중심, 학원·교습소 수요 높음

•       먹자골목: 신도시 내 별도 먹거리 상권 형성, 1~2층 요식업 집중

•       병의원 상권: 중층 이상 대형 평수 중심 내과·피부과 등 의료 시설 입점 수요 증가

•       운동·헬스 시설: 9~11층 고층부 대형 공간 활용, 헬스장·요가·PT 등 활성화

 

3. 층별 임대 시세 분석

아래 표는 등록 매물을 층별로 분류하여 보증금과 월세 평균을 산출한 결과입니다. 1층은 유동인구 접근성이 높아 매물 수가 가장 많고, 고층일수록 대형 평수 위주의 매물이 나타납니다.

 

층별 구분	보증금 평균 (만원)	월세 평균 (만원)	최저 보증금	최고 보증금	매물 수
1층	2,133	133	1,000	7,000	30
2~4층 (중층)	2,667	168	1,000	5,000	22
5층 이상 (고층)	3,233	196	1,000	7,000	15
지하층 (B1)	2,000	102	2,000	2,000	4

 

※ 위 수치는 등록 매물 기준 평균값으로, 실제 협의 금액과 차이가 있을 수 있습니다.

 

4. 월세 구간별 임대 시세

월세 구간을 4단계로 분류하여 각 구간별 보증금 범위, 추천 업종 등을 정리하였습니다. 일광신도시 상가 임대 시장의 주력은 월세 100~200만원 구간으로, 전체 매물의 약 60%를 차지합니다.

 

월세 구간	보증금 범위 (만원)	월세 범위 (만원)	주요 업종 추천	건수
초저가 (월세 50~100만원)	1,000~2,000	50~100	교습소, 에스테틱, 네일샵	12
저가 (월세 101~150만원)	1,500~3,000	101~150	소매업, 학원, 음식점	18
중가 (월세 151~250만원)	2,000~5,000	151~250	병의원, 프랜차이즈, 미용실	25
고가 (월세 251만원 이상)	3,000~7,000	251~500	운동시설, 골프, 대형점포	14

 

▶ 시장 시사점: 월세 100~150만원 구간 매물이 가장 많아 소자본 창업자 접근성이 높으며, 250만원 이상 고가 매물은 대형 평수 및 핵심 입지에 집중되어 있습니다.

 

5. 매물 유형별 현황

일광신도시 상가 시장은 월세 임대 매물이 전체의 약 75%를 차지하며, 매매 매물도 토지 및 상가 형태로 다수 등록되어 있습니다.

 

매물 유형	거래 형태	보증금/가격 (만원)	월세 (만원)	매물 수
일반상가 (월세)	월세	1,000~7,000	50~500	60여건
복합상가 (월세)	월세	1,000~5,000	80~270	12건
단지내상가 (월세)	월세	2,000~3,000	120~130	3건
일반상가 (매매)	매매	2억5천~24억5천	-	8건
토지 (대)	매매	7억4천~55억	-	18건
상가건물 (매매)	매매	12억~75억	-	2건

 

▶ 투자 포인트: 수익형 상가(매매) 중 1층 소형 호실은 수익률 5.2~5.7% 수준으로 확인되며, 토지 매물은 7억~55억 범위로 개발 용도에 따라 가격 편차가 큽니다.

 

6. 업종별 추천 입지 가이드

6-1. 요식업 / 먹거리

•       1층 코너 자리 권장 (보증금 2,000~4,000만원 / 월세 130~230만원)

•       먹자골목 내 무권리 매물 활용 시 초기비용 절감 가능

•       권장 규모: 전용 50~120m² 이상

 

6-2. 학원 / 교습소

•       4~7층 학원건물 집중 (보증금 1,000~2,000만원 / 월세 70~135만원)

•       아파트단지·초등학교 인근 위치 선호

•       학원허가 가능 건물 사전 확인 필수

 

6-3. 병의원 / 의료

•       중층~고층 대형 평수 권장 (보증금 5,000만원 / 월세 270만원 이상)

•       주차 여건 우수한 건물 필수, 엘리베이터 유무 확인

•       내과·피부과·치과 등 복합 의료상권 형성 지역 내 입지 선호

 

6-4. 운동 / 헬스 / 스포츠

•       9~11층 고층, 대형 평수 (보증금 3,000~7,000만원 / 월세 210~320만원)

•       36대 이상 주차 가능 건물 우선, 헬스·요가·PT·복합운동 적합

•       분할 사용 가능 여부 확인 권장

 

6-5. 미용 / 에스테틱 / 네일

•       6층 내외 중층 (보증금 1,000~3,000만원 / 월세 50~125만원)

•       무권리 또는 기존 인테리어 완비 매물 활용 시 초기비용 절감

 

7. 투자 및 창업 유의사항

•       권리금 유무: 일부 매물은 기존 임차인 권리금이 존재하며, '무권리' 표기 매물 중심으로 초기비용 절감 가능

•       관리비 확인: 관리비 10~30만원 구간이 대부분이나, 대형 건물의 경우 별도 협의 필요

•       융자금 여부: 일부 매물에 '융자금없는' 명기 여부 확인 권장 (투자 매물의 경우 특히 중요)

•       건축연도: 대부분 10년 이내 신축 매물이나, 4년 이내 신축 매물은 상태 및 시설 측면에서 우위

•       렌트프리 협의: 일부 매물은 렌트프리(무임대 기간) 및 인테리어 비용 지원 조건 제시

•       공실 기간: 일광신도시는 입주 확대 중이나 고층·후면부 매물의 경우 공실 장기화 가능성 검토 필요

 

8. 전체 매물 목록 (금액 순)

아래 표는 수집된 주요 매물을 보증금 및 매매가 기준으로 높은 순서대로 정렬한 전체 목록입니다. 월세 매물은 보증금 기준, 매매 매물은 매매가 기준으로 정렬하였습니다.

 

No.	매물 유형	주요 내용	규모	보증금 (만원)	월세
1	상가건물 매매	부산 기장군 일광읍 삼성리 대형마트 건물	1017/4135m², 7층	75억	-
2	토지 매매	병원부지 준주거지 현 주차장관리시설 중 2필지 코너 땅	754m²	55억	-
3	토지 매매	일광신도시 마지막남은 상업지역 급매 동원비스타1차 1만세대 중심	522m²	37억	-
4	일반상가 매매	병원으로 채워진 건물 1층 약국 상가	114/69m², 1층	24억5천	-
5	토지 매매	일광신도시 먹거리상권 대로변 나대지 1종일반주거지 상가주택 부지	316m²	12억5천	-
6	일반상가 매매	성업중인 매장 임차인 안고 매매 (3/4층)	239/212m², 3층	12억	-
7	토지 매매	1.5선 코너자리 / 삼면도로 최상급입지 메인관통도로 교차로	328m²	12억	-
8	토지 매매	급매, 도심속 전원주택지, 일광 신도시 인프라 구축 완	463m²	11억2천	-
9	토지 매매	일광 신도시 대형 점포겸용 단독주택용지 주변 인프라 완비	490m²	11억	-
10	토지 매물	코너 각지, 주거지 높은지대, 유초중 인접, 상권인접	306~302m²	8억8천	-
11	토지 매매	상가겸용 단독택지, 전원주택지, 유초중 인접	303m²	8억7천	-
12	토지 매매	일광신도시 내 단독주택지 코너각지	306m²	8억3천	-
13	토지 매매	신축하기 좋은 땅 긴급 매각	330m²	7억8천	-
14	토지 매매	상가주택 개발부지 코너입지 공원뷰 먹자골목 인접	294m²	7억5천	-
15	토지 매매	급매, 일광신도시 내 단독주택지	323m²	7억5천	-
16	토지 매매	단독택지 유초중 인접, 상권인접	323m²	7억4천5	-
17	일반상가 매매	초급매, 기본시설, 매수후 임대도 가능 (1층)	84/70m², 1층	5억5천	-
18	일반상가 매매	신축급 깔끔한 외관 1층 상가, 역세권 입지	27/26m², 1층	4억9천	-
19	일반상가 매매	즉시 입점 가능, 두부 제조 전수 또는 다용도 사용가능	27/26m², 1층	4억9천	-
20	일반상가 매매	수익률 5.7% 임대완료호실 최저가 급매 (1층)	39/37m², 1층	4억5천	-
21	일반상가 매매	분양가 7억대 급매매 실수요자 추천 (1층)	74/63m², 1층	4억3천5	-
22	복합상가 매매	복합상가 1층 매매 (10년이내)	22/22m², 1층	3억9천	-
23	일반상가 매매	수익률 5.2% 임대완료 호실매매 (1층)	19/18m², 1층	2억5천	-
24	일반상가 월세	대형점포 골프장, 볼링장, 당구장, 키즈카페 (2층)	806/564m², 2층	보증금 1억	500만원
25	복합상가 월세	주차장건물 (2층)	530/530m², 2층	보증금 1억	500만원
26	일반상가 월세	단독사용, 복도 면적 합 86평, 분할가능 (10/11층)	326/239m², 10층	보증금 7,000	320만원
27	일반상가 월세	아파트앞 학원가 최중심 상권 1층전체 (1층)	210/210m², 1층	보증금 7,000	450만원
28	일반상가 월세	일광신도시 중심상권 부산은행 바로옆, 매매가능 (2층)	245/148m², 2층	보증금 5,000	300만원
29	복합상가 월세	내과개원입지, 대로변 S급 위치, 타진료과목 성업 (3층)	244/147m², 3층	보증금 5,000	270만원
30	일반상가 월세	무권리 공실, 병의원추천 (3층)	244/147m², 3층	보증금 5,000	270만원
31	일반상가 월세	2층 성업중인 PUB, 미용실 추천, 업종무관 (2층)	198/155m², 2층	보증금 5,000	350만원
32	일반상가 월세	테라스, 남동향 (11층)	134/114m², 11층	보증금 4,000	145만원
33	일반상가 월세	모든업종가능 (4층)	158/158m², 2층	보증금 4,000	270만원
34	일반상가 월세	업종무관, 단독사용, 즉시입점가능 (2층)	188/188m², 2층	보증금 4,000	270만원
35	일반상가 월세	먹자골목 핵심입지 꿀뷰 모던바, PT, 요가, 와인바 (4층)	188/188m², 4층	보증금 3,000	210만원
36	일반상가 월세	메인상권 저렴한 임대료, 투썸 건물 (9층)	300/192m², 9층	보증금 3,000	220만원
37	일반상가 월세	유동인구 많은 건물, 투썸 건물, 운동계열 추천 (9층)	300/192m², 9층	보증금 3,000	220만원
38	일반상가 월세	공실점포 대로변, 집객력 우수, 프랜차이즈 최적화 (2층)	162/107m², 2층	보증금 3,000	200만원
39	일반상가 월세	무권리 위치좋음 메인상가 (1층)	82/54m², 1층	보증금 3,000	210만원
40	일반상가 월세	다용도 점포 먹자골목 중심입지 무권리 (1층)	99/69m², 1층	보증금 3,000	230만원
41	일반상가 월세	모든업종가능 (1층)	56/49m², 1층	보증금 3,000	210만원
42	일반상가 월세	모든업종가능 (4/4층)	154/154m², 4층	보증금 3,000	210만원
43	일반상가 월세	광고효과 코너자리 최고상권 (1층)	66/46m², 1층	보증금 3,000	160만원
44	일반상가 월세	모든업종가능 조율가능 (1층)	60/38m², 1층	보증금 3,000	150만원
45	일반상가 월세	학교 통행로 유동인구 많은 위치 (1층)	36/29m², 1층	보증금 3,000	100만원
46	일반상가 월세	현재 bar 운영중, 일광역 먹거리상권 1층 시설완비 (1층)	49/49m², 1층	보증금 3,000	120만원
47	단지내상가 월세	일광자이2단지 상가, 현공실, 유동 많고 아파트 학원가 (1층)	36/33m², 1층	보증금 3,000	120만원
48	단지내상가 월세	모든업종가능, 학원상가밀집, 단지내상가 (1층)	33/33m², 1층	보증금 3,000	130만원
49	일반상가 월세	대로변 입지, 뛰어난 조망, 소규모 체육시설 적합 (6층)	94/66m², 6층	보증금 3,000	100만원
50	일반상가 월세	미용실 추천, 에스테틱, 편의업종 (6층)	72/72m², 6층	보증금 3,000	125만원
51	일반상가 월세	미용실 추천, 에스테틱, 편의업종 (4층)	72/72m², 4층	보증금 3,000	145만원
52	일반상가 월세	공실, 모든업종가능 (2층)	172/110m², 2층	보증금 3,000	220만원
53	일반상가 월세	무권리 위치좋음 (1층)	82/54m², 1층	보증금 3,000	200만원
54	복합상가 월세	1층 소형평수 기본마감완료 다용도 점포	23/22m², 1층	보증금 3,000	120만원
55	일반상가 월세	학원건물 1층, 저렴월세, 조절가, 공실, 즉시입점가능	42/27m², 1층	보증금 2,000	80만원
56	일반상가 월세	라무진 프랜차이즈 양도 무권리 (1층)	120/72m², 1층	보증금 2,000	280만원
57	일반상가 월세	기존뷰티샵, 최신시설 인테리어 완비, 권리금 5백 (1층)	36/36m², 1층	보증금 2,000	110만원
58	일반상가 월세	학원건물 4층, 아파트단지, 학교, 학원가 둘러싼 위치 (4층)	178/117m², 4층	보증금 2,000	135만원
59	일반상가 월세	무권리 모든 업종 가능 테라스 (5층)	134/116m², 5층	보증금 2,000	150만원
60	일반상가 월세	인테리어깔끔 냉난방기유, 소매업, 음식점추천 (지하1층)	83/58m², B1층	보증금 2,000	100만원
61	일반상가 월세	학원건물 2층, 눈에 잘 띄는 코너자리, 아파트단지 (3층)	110/72m², 3층	보증금 2,000	100만원
62	일반상가 월세	학원건물 3층, 아파트단지, 학교, 학원가 (3층)	107/70m², 3층	보증금 2,000	110만원
63	일반상가 월세	버스정류장앞, 유동인구많음, 고급인테리어 (1층)	36/36m², 1층	보증금 2,000	110만원
64	일반상가 월세	학원가 1층점포, 분식 테이크아웃 추천 (1층)	39/31m², 1층	보증금 2,000	110만원
65	복합상가 월세	Last one, 학원인가OK, 뛰어난 주차여건 (4층)	178/117m², 4층	보증금 2,000	135만원
66	일반상가 월세	무권리, 시스템에어컨, 싱크대, 인테리어 깨끗 (3층)	73/52m², 3층	보증금 2,000	80만원
67	복합상가 월세	기본시설 되어있음, 에어컨 유, 1층, 유동 많은 자리	48/30m², 1층	보증금 1,000	90만원
68	일반상가 월세	학원교습소 추천, 무권리금, 인테리어 완비 (3층)	52/52m², 3층	보증금 1,000	80만원
69	일반상가 월세	바닥, 천정, 씽크대, 냉난방기, 에스테틱, 네일샵 추천 (6층)	60/34m², 6층	보증금 1,000	50만원
70	일반상가 월세	위치 좋은 호실, 즉시입주 가능 (1층)	28/28m², 1층	보증금 1,000	80만원

 

※ 상기 자료는 2026년 3월 기준 등록 매물을 기준으로 작성되었으며, 실제 계약 시 공인중개사를 통한 현장 확인 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

※ 가격은 협의에 따라 변동될 수 있으며, 본 자료는 시세 참고 목적으로만 활용하시기 바랍니다.